Застройщик арендует строительную технику. Подпадают ли данные расходы под функции генерального подрядчика.

Актуальные вопросы

Застройщик арендует строительную технику. Подпадают ли данные расходы под функции генерального подрядчика.

При строительстве объекта Общество выполняет функции Застройщика.

Кроме того Общество является лицом, осуществляющим строительство объекта капитального строительства в терминах Градостроительного Кодекса (п.3 ст.52), в котором отсутствует понятие «Генеральный подрядчик», но дано определение лица, осуществляющего строительство: «может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации. Лицо, осуществляющее строительство, вправе выполнять определенные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства самостоятельно при условии соответствия такого лица требованиям, предусмотренным частью 2 настоящей статьи, и (или) с привлечением других соответствующих этим требованиям лиц».

Следует учитывать, что налоговые органы и Минфин России последовательно придерживаются мнения о том, что денежных средства, поступающих от дольщиков (инвесторов), в случае строительства объекта силами самого застройщика или силами застройщика с привлечением подрядных организаций облагаются НДС (например, письмо Минфина РФ от 12.07.2005 г. № 03-04-01/82, от 26.10.2011 г. № 03-07-10/17, от 03.07.2012 г. № 03-07-10/15).

Поэтому, как правило, застройщики не ведут строительство собственными силами и привлекают для выполнения строительных работ подрядные организации. В этом случае объект обложения НДС на стадии строительства может возникнуть только в части стоимости услуг застройщика.

В тоже время из п.2 ст.53 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ), что строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом.

Следовательно, застройщик вправе осуществлять строительный контроль самостоятельно, под которым понимаются «проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка» (п.1 ст.53 ГрК РФ).

Порядок проведения строительного контроля может устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации (п.8 ст.53 ГрК РФ). В частности такой порядок установлен «Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства» (утверждено Постановление Правительства РФ от 21.06.2010 г. № 468).

Из п.3 Положения следует, что строительный контроль проводится:

  • лицом, осуществляющим строительство (далее - подрядчик);
  • застройщиком, заказчиком либо организацией, осуществляющей подготовку проектной документации и привлеченной заказчиком (застройщиком) по договору для осуществления строительного контроля (в части проверки соответствия выполняемых работ проектной документации) (далее - заказчик).

В тоже время, в целях самостоятельного осуществления строительного контроля непосредственно застройщиком, необходимо выполнение требования ст.52 ГрК РФ.

Из п.2 ст.52 ГрК РФ следует, что «виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ».

Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержден Приказом Министерства регионального развития РФ от 30.12.2009 г. № 624 во исполнение п.5 ст.8 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Работы по осуществлению строительного контроля прямо поименованы в п.32 раздела III вышеуказанного перечня. При этом из п.4 ст.55.6 ГрК РФ и п.10 ст.55.8 ГрК РФ также следует, что свидетельство о допуске к соответствующим видам работ саморегулируемая организация выдает лицам, являющимся членами такой организации. При этом для выполнения работ по строительному контролю необходимо в порядке, предусмотренном ст.55.6 ГрК РФ, вступить в саморегулируемую организацию и получить свидетельство о допуске.

Следовательно, возможность осуществления строительного контроля непосредственно застройщиком без привлечения специализированной организации прямо предусмотрено градостроительным законодательством Российской Федерации. В этом случае застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации и получить свидетельство о допуске. Кроме того, за выполнение включенных в Перечень работ без соответствующего свидетельства о допуске предусмотрена административная ответственность (ст.9.5.1 КоАП РФ).

Таким образом, выполнение требований градостроительного законодательства, по нашему мнению, не является основанием для переквалификации деятельности застройщика, осуществляющего строительный контроль самостоятельно, в деятельность генерального подрядчика, привлекающего для выполнения работ субподрядные организации.